賃貸アパートなどを経営する際の建築

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【これからの経営・アパート・貸ビル経営は曲がり角にきているか】

『差別化戦略が必要になってきた』
アパート・マンション・賃貸ビルの空室が増加しています。供給過剰が直接の原因で、そのためここにきて賃貸住宅の建築着工件数も減少しています。当分の間はこのような状況が続くものと思われますので、アパート・マンション・ビル経営を企画するときは、他と同じではなく、明らかに差別化することが重要になってきます。
借りる人にとって魅力あるものとなるようにしなければ入居者(テナント)の確保はおぼつかなくなるでしょう。しかし、収支計画を無視して豪華なものを建築する訳にもいきません。そんなことをすれば足が出てしまいます。ときには、建築を断念することも大切です。

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そして、最寄り駅からの距離が遠い場所にあるようなときは、アパート・マンション・ビル経営に固執することなく、定期借地権による活用を検討することも必要でしょう。この定期借地権については、後ほど詳しくご説明します。

『入り口で敬遠されないために注意すること』
賃貸物件自体、余剰気味であるため、最近では最初の段階から検討対象にならない物件が増えてきています。たとえば、浴室、洗面台、そしてトイレが一緒になっているユニットバスであったり、ダイニングキッチンやリビングがフローリング仕上げになっていないというだけで、他を探すケースがあります。さらに、オール電化となっていて、ガスが使用できない場合なども挙げられます。
もちろん、物件のタイプや立地条件、入居者の年齢、家族構成などによって反応は違ってきますが、いずれにしてもこれからのアパート・マンション・ビル経営では、供給側の論理で企画されたものは失敗する確率が高くなると考えておくべきでしょう。

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『特色を出して差別化をすすめる』
空室が目立つようになった地域では、一般的なニーズを満たすだけでは入居者(テナント)を引きつけることはできません。そんなときは、入居対象者の絶対数は少なくなっても、特別な価値を認めてくれる人を対象とした特殊なニーズをねらってみるのもよいかもしれません。
たとえば、住宅の場合は、女性に安心で使いやすい設計(女性専用はダメ)にする、独身者のみにする、予備校生・受験生専用にする、家庭菜園付きにする、ペットの飼えるアパートにするなども一つの方法といえるのではないでしょうか。また、少しグレードの高い「戸建て感覚」のテラスハウスなどにしたり、キッチンや浴室の使い勝手を良くしたり、ファッショナブルなものにするなど、日常の居住性が高いことをセールスポイントとするやりかたも充分に考えられます。
ただし、この方法はどこでも通用するというものではありませんから、それぞれの状況にマッチした企画を考えるようにしなければなりません。

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